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內容來自sina新聞

豪宅與限價房 融創與恒大的京城德比

  9月4日京城的土地爭奪戰,兩宗土地熱度不一,最終融創與恒大各贏一地。

  時隔一年未在北京拿地的融創,一個月來在北京連落三子,並以7.3萬/平方米刷新全國土地單價紀錄;7月初以35.6億首入北京的恒大,兩個月過後又以40.4億再奪一限房價地塊,繼續佈局北京。

  但是,同樣在京城拿地,有人選擇建豪宅,有人選擇建限價房。融創與恒大的拿地策略,顯然不在同一個調子上。兩者的京城德比,誰更符合市場的選擇?

  融創 創全國單價地王

  9月4日,二度掛牌的北京農展館地塊,成為當天北京土地市場的焦點。據悉,該地塊吸引瞭住總、首成、華發、和裕、懋源、合景泰富、融創、中海等多傢房企前來爭奪。

  根據出讓文件,朝陽區農展館地塊為F1住宅混合公建用地,土地面積為2.81萬平米,其中建設用地2.52萬平米,建築規模為5.9萬平米。若地塊報價達到最高上限,將轉為在此價格基礎上通過現場競報異地建設醫院面積的方式確定競得人。

  這宗於去年12月19日因故暫停出讓的地塊,本次重新出讓的起始價相比土融雲林莿桐土融首次掛牌下降2億至18億元。開拍前,地塊共獲8次報價至18.7億元。

  進入現場競價階段後,僅經過9次應價,融創的報價就觸及農展館地塊的最高上限價格21億元。此後轉入競配建異地醫院面積,最終經過59輪角逐,融創以異地建設醫院27.8萬平米將其收入囊中。

  據瞭解,若算上異地建設醫院27.8萬平米,融創此次拿地實際成交總價為43.24億元,折合樓面價約7.31萬元/平米,成為北京新單價地王,此外,該價格也刷新瞭全國土地成交單價。

  而在7月底,融創中國董事長孫宏斌在接受觀點地產新媒體采訪時曾表示,"北京的地價太不理性瞭",這也是融創中國一年來未在北京拿地的原因。

  話音落下半月後,融創終於又重返北京拿地。

  8月14日,融創聯合葛洲壩以總價41.2億元競得北京亦莊兩宗土地,總建設用地面積達約18.35萬平方米,總建築控制規模約達32.94萬平方米。

  在8月26日融創的中期業績新聞發佈會上,孫宏斌指出,對亦莊的地塊已作全面評估,且亦莊配套良好,有望成為下一個望京,而融創在亦莊競得的兩宗地塊,將興建低密度住宅。

  彼時孫宏斌也表示,不會高價取"地王"。

  事實上,孫宏斌一直強調,融創要拿合適的地,"寧可把現金留在賬上,也不買錯地"。此次老孫花大手筆拍下全國單價地王,顯然在他看來,農展館地塊對融創而言是合適的地。

  而該地塊將延續融創的豪宅之路。據融創相關負責人透露,農展館地塊將打造成頂級豪宅,其認為,該地塊西側緊鄰農展後湖,藍色港灣、第二使館區、燕莎、四季酒店等高端配套雲集,加之農展後湖、朝陽高爾夫、朝陽公園三園環抱,具備頂級豪宅基因。

  北京中原地產市場總監張大偉指出,該地塊以7.3萬元/平方米這麼高的單價成交,再加上建安費等,成本價高達10萬元以上,另有業內人士預計,該地塊建成後,房價將超過15萬元/平方米。

  恒大 獲限房價地塊

  除瞭農展館地王,同於9月4日出讓的豆各莊地塊,因其為北京今年首宗"限房價競地價"地塊,也同樣備受關註。

  但是,相比當天農展館地塊的多傢爭奪,朝陽區豆各莊地塊的競爭並不激烈,據悉,在競拍過程中,主持人多次調低競價階梯。

  最終經過43輪競價,恒大以40.4億元、配建5.15萬平方米公租房,將豆各莊地塊收入囊中,剔除公租房面積,折合樓面價約15453元/平方米。

  這是恒大繼北京昌平區地塊後,第二次在北京拿地。此前7月3日,恒大以35.6億元競得昌平區沙河鎮一宗"巨無霸"地塊首入北京,溢價率16.67%,折合樓面價約6964元/平方米。

  再次獲取京城土地的動作,正好印證瞭恒大地產董事局副主席、總裁兼執行董事夏海鈞在8月26日中期業績會上所言,恒大將優化土地項目的佈局,新增項目適度向一二線城市傾斜。

  彼時夏海鈞表示,恒大的現金餘額有將近420億,現在已經有足夠的資金實力去一線城市拿地,隨著公司現金餘額的不斷增加,最終進入北京等一線城市是未來的戰略目標。

  但資料顯示,恒大兩次在北京拿下的地塊,都屬於開發商並不熱衷的"限房價"地塊。

  根據土地出讓公告,7月3日出讓的昌平區宅地要求配建26萬平方米公租房,回購價格11000元/平方米,剩餘居住部分全部用於建設"園區安置房",房屋銷售限價為14000元/平方米。

  而9月4日出讓的豆各莊地塊為二類居住、公建混合住宅、托幼、環保設施用地,土地總面積為22.45萬平方米,其中建設用地面積11.80萬平方米,建築控制規模29.46平方米。同時,需配建5.15萬平方米建築規模的"公共租賃住房",剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為2.2萬元/平方米,套型建築面積全部為90平方米以內,單套商品住房總價控制在200萬元以內。

  事實上,該地塊出讓前,就有業內人士認為,剔除不可售部分,開發商利潤空間不大,而對該類型地塊感興趣的企業也有限,一般企業不願涉足該領域。

  張大偉指出,此次恒大以40.4億奪得豆各莊地塊,盈利空間大概10%左右。

  但是,盈利空間並非恒大的首要考慮因素。有業內人士指出,恒大一貫的策略是先圈地,再解決盈利空間的問題,初期並不介意毛利,目前在北京也主要是做品牌,不做利潤。

  豪宅與限價房 京城德比

  從農展館地塊與豆各莊地塊的競拍情況,北京土地市場的勢頭可從中略窺一二。

  融創的豪宅可能以15萬元/平方米的價格入市,而恒大的限價房將以2.2萬元/平方米的價格入市。京城的樓市,會買誰的帳?

  事實上,今年北京落實"國五條"的力度已經是全國之最,受北京調控政策影響,上半年北京高端產品的價格和銷量也受到影響。

  不可否認,融創一直專註於豪宅產品,其代表性項目西山壹號院也被業內認為是中國豪宅歷史上的一個裡程碑作品。

  此次奪得全國單價地王,當天孫宏斌也在微博上回應拿地的原因:"一是這地是北京的絕版地塊;二是價格在我們的預期內;三是我們有能力把她做成北京甚至全國最好的項目,不辜負她的絕代風華。我們很多地選擇不參與,很多地選擇放棄。其實戰略就是選擇,人生就是選擇。選擇,要堅決;舍棄,更要堅決。唯如此,才可能做成點事。"

 &房貸利率雲林二胎年息emsp;看來老孫信心滿滿,但是在調控的形勢下,融創能否延續其過往打造豪宅產品的成功?

  而相比融創的豪宅,恒大走的限價房路線,在外界看來也並不太樂觀。

  恒大一再表示改變策略,重回一二線城市,但是對於一直以開發低成本廉價樓盤著稱的恒大來說,其在三四線城市成功的"廉價戰略",於進入北京這個寸土寸金的城市後面臨著開發、經營、管理等各方面的調整,而人才與本土化的問題也是其考量的內容之一。

  所以,有業內人指出,運作一線城市限價房,有利於恒大鍛煉團隊,汲取經驗。

  雖則如此,限房價地塊卻有可能成為未來北京土地出讓單位的"寵兒"。有消息稱,北京今年擬試行"限房價、競地價"的出讓方式,涉及300多公頃住宅用地,下半年將開始落實,約占全年商品房用地供應總量的45%。

  業內人士認為,"限房價、競地價"也是當前北京調控房價主要使用的手段。

  京城的土地與樓市走勢如何,融創與恒大兩傢的策略,哪種更可能在北京得寵,或許還需靜觀其變。

  又或許像王石在微博上調侃融創奪得單價地王時所言,"精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心瞭!"



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-05/08513543407.shtml

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林盈海

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