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內容來自sina新聞

重劃區釣蝦場怎麼貸款比較會過件一線城市房價下跌房企主動降價 京首現明降20%

  房價降價風終於全面刮到瞭最堅固的堡壘。

  8月18日,國傢統計局發佈瞭7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據,在上海、廣州、深圳先後步入下跌通道後,7月份,四大一線城市中房價惟一還在堅挺的北京也終於撐不住瞭,出現瞭環比下跌的態勢,這也是北京房價自2012年6月以來首現下跌。

  "一線城市房價出現下調的主要原因在於房企的主動降價。"國研中心一位要求匿名的負責人對《華夏時報》記者表示,"在開發商看來,一線城市如果願意以價換量,真實的需求是存在的。"

  在國傢統計局發出"北上廣深四大一線城市房價首現環比全面下跌"的官方數據之後,業內人士普遍認為,國內房地產市場的降價態勢恐將進一步持續,樓市正被迫進入"新常態"。

  "在如今的市場局面下,盡管地方政府救市仍然不遺餘力,但中央在政策刺激方面是有底線和尺度的,地方政府目前的救市政策很難起到立竿見影的效果。"上述負責人認為,"應對這輪市場調整,關鍵還在開發商自身。"

  "明降20%"的意義

  8月16日,北京東亞新華地產突然宣佈,旗下東亞·印象臺湖項目大幅下調價格,成為樓市低迷以來,北京首個明確宣佈直降的樓盤。

房子2胎轉貸貸款全省皆可處理  本報記者在項目現場瞭解到,此次,東亞·印象臺湖項目共推出辦公、住宅各50套房源特價銷售,其中辦公類房源14900元/平方米起售,住宅類房源18900元/平方米起售,相比今年4月7日該項目二期推出的21000元/平方米和23300元/平方米,售價分別下降瞭6100元/平方米和4400元/平方米,降價幅度在20%左右。

  "我們預測今年下半年北京的房地產市場不會有太大的變化,仍然是以價換量為主。"東亞新華地產營銷總監賈玉鵬對記者表示,這主要是基於對樓市政策和同行業對手的觀察。

  但一位目前在北京也有項目在售的開發商則對記者稱:"對於開發商而言,明降20%和暗降20%的意義是完全不同的,這預示瞭開發商對市場進入下行通道的態度和判斷。尤其是這一項目降價後的效果是很明顯的,下半年將有更多的開發商采取這種直降的方式入市。"

  事實上,東亞·印象臺湖項目並非北京目前降價幅度最大的樓盤。

  同在8月16日這天,首開常青藤項目推出四期雙樓王的3號樓和43號樓。銷售人員對記者介紹:"新開的房源均價在32000元/平方米-33000元/平方米,相比前期42000元/平方米的售價直降萬元。"

  除北京之外,同為一線城市的深圳,新開盤項目也放低瞭"身段",開始低價入市。8月16日,華業·玫瑰四季開盤,主流戶型均價在22000元-24000元/平方米。

  "這個項目離地鐵站不遠,交通方便,但開盤價格比周圍二手房價格還低。"在現場辦理購房手續的一位購房者李先生對記者說。

中國相關研究院一位人士指出,早在今年5、6月份,上海、廣州部分項目就已經開始暗中調價,價格下調幅度在10%-15%左右。

  國傢統計局最新發佈的數據則更能說明問題:7月份,北京、上海、廣州、深圳四個城市的新房價格環比分別下跌瞭1.3%、1.4%、1.3%和0.6%;二手房價格環比跌幅則分別為0.8%、0.9%、1.1%和0.6%。

  "北京取消限購的幾率不大,因為取消限購帶來的影響太大;目前一些房地產企業資金鏈並不充裕,需要走量來回收資金。"賈玉鵬認為,既然遲早要降,開發商不如將價格調整到位,較早地獲得市場的認可,搶占客源。

  明降或轉為暗降

  與北上廣深出現的樓盤降價相對應的是,一線城市不斷走高的庫存量。

  "目前四個一線城市房價指數均出現環比下跌,這和整個庫存壓力較大有關。"上海易居研究院研究員嚴躍進認為,目前一線城市還沒有公開救市的做法,限購、限貸政策仍比較緊,同時購房者也在觀望,進而導致庫存積壓,這反過來倒逼房企降價。

  國傢統計局數據顯示,2014年7月份,一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米,環比增長4.4%,同比增長27.5%。這意味著繼6月份庫存量創新高後,7月一線城市庫存繼續攀升。

  具體而言,2014年7月份,北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅庫存量分別為1024萬平方米、1158萬平方米、857萬平方米和362萬平方米,環比增幅分別為4.5%、4.1%、2.0%和11.2%,同比增幅分別為28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。

  從庫存和銷售量之比(簡稱"存銷比")情況來看,2014年7月份,北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個月、17.2個月、14.1個月和14.7個月。而在2013年年末,上述4個城市的存銷比分別為7.6個月、8.7個月、9.0個月和11.9個月。

  "顯然,2014年一線城市樓市消化庫存變得較為艱難,尤其是北京,存銷比反彈力度較大,由去年庫存壓力最小逆轉成為今年庫存壓力最大的一線城市。"嚴躍進分析認為。

  賈玉鵬則表示,目前北京很多樓盤還是以暗降為主,但隨著時間的推移,會有越來越多的項目加入到明降隊伍中。

  "2014年即將過去8個月,對於上市房企來講,年報業績壓頂,其在9-10月份將加大推盤力度,適度調整價格搶收'金九銀十'。"同策咨詢研究部總監張宏偉表示,一些大型品牌開發企業的項目預計會出現20%-30%的大幅降價。

  不過,也有業內人士對此並不贊同。對於未來房價的判斷,賈玉鵬認為,如果政策不發生大的變動,單純以市場情況分析,隨著以價換量的持續,到明年一二季度,購房者會普遍接受和認可當時的房價,這樣最晚到明年第三季度,整個市場會因成交量的支撐而抬頭。

  "不過,總體上來看,目前一些樓盤大幅降價的房源數量仍較少,開發商主要還是出於一種銷售策略,即拿出少部分特價房吸引客戶,帶動成交量。"中原地產首席分析師張大偉表示。

 應對樓市"新常態"

  在本輪樓市調整中,地方政府在"救市"表現上可謂積極。隨著8月16日哈爾濱正式取消限購,在46個限購城市中,目前以各種形式"靈活"調節樓市的已近九成。

  與此同時,在樓市下行趨勢難以扭轉的情況下,隨著多地放松限購獲得中央默許,一些地方政策微調的窗口也已經打開。

  據公開信息顯示,7月下旬,四川眉山出臺政策,購房即享政府60元/平方米補貼。同樣出臺購房補貼政策的還有浙江紹興、安徽蕪湖、四川遂寧等5個城市。而其他在房地產交易方面進行政策調整的省市則接近20個。

  "從已有救市城市的舉措來看,不外乎契稅減免、購房補貼、放松公積金貸款條件、購房入戶等方面。"業內一位分析人士指出,除瞭關鍵性的銀行"限貸"尚未明顯放松外,事實上,地方政府的行政調控手段,已與2008年救市措施無異。

  不過,市場和開發商對此或許並不買賬。

  "現在市場需求主體是剛需自住型,如果沒有貸款支持,他們幾乎不可能買得起房子。因此,對房地產市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環境。"住建部政策研究中心主任秦虹指出。

  盡管市場上對上海等地限貸放松的傳言已經傳出多日,但放松限貸的政策並沒有得到官方確認。

  "從信貸、財政補貼等方面進行救市的仍然集中在三四線城市,二線城市放松限貸政策還需要時間,短期內不會成為市場的主流。"一位全國性開發商對《華夏時報》記者表示。

  業內分析人士指出,當前的房地產業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特征。房地產業周期和宏觀經濟周期正相關,中國經濟增速從高速向中高速調整,房地產業也進入瞭結構調整的"新常態"。

  "本輪樓市調整是市場自發的深度調整,並非政策引發。"世聯行(9.74, -0.06, -0.61%)杭州顧問部一位顧問對本報記者指出,"在信貸環境吃緊、財務成本不斷攀升等情況下,開發商應采取更為積極主動的市場手段去庫存,加速周轉速度,以應對本輪樓市調整。"

  風向似乎正發生根本性的改變。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/08072875111.shtml
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